房地产调控节奏该变了

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冯延东

在当前城市化快速发展时期，房价易涨难跌，快涨慢跌。一旦房价迅速上涨，通常需要很长时间才能回到合理的位置。

目前，郑州、南昌、合肥、厦门等二线城市急需库存，部分城市库存仅3个月左右，房价上涨较快。然而，我们还没有看到地方政府及时适当地给市场降温的信号，这不利于房地产市场的健康发展。

首先，房地产具有基本特征，住房是居民最基本的生活条件。住房问题取决于市场和政府担保，这在世界各地都是如此。同时，土地是人类经济社会活动最基本的载体和生产要素，政府的作用极其重要。

其次，房地产的关联性很强，对上、中、下游的电煤、钢铁机械水泥、家电、家具消费等各个行业都有明显的带动作用。房地产的发展对经济和社会有很大的影响。

第三，房地产高度不稳定，容易引发投机，房价容易大幅上涨和下跌。根据各国的历史数据，房地产投资和销售的波动幅度远远大于宏观经济的波动幅度，而房价的波动幅度往往远高于一般商品的波动幅度。主要原因是房地产作为一种房地产，是稀缺而独特的，既是一种消费产品又是一种投资产品，所以很容易被投资者和投机者所追逐。如果市场机制发挥主要作用，而政府不积极行动，房地产市场的大幅波动将不可避免地对人民的生产和生活产生巨大的负面影响，甚至可能危及政治、经济和金融安全，因此政府的反周期调控是非常必要的。

香港经验

在全球经济自由度最高、市场发挥最大决定性作用的香港，香港特区政府密切关注房地产市场，经常表态或干预楼市。

以下是香港特区政府近4年来对房地产的一些声明和调控措施。

2016年2月25日，香港财政司司长曾俊华表示，香港的楼价在过去4个月下降了约9%，但香港还不具备“减辣”(即取消一些管制措施)的条件，仍需更多时间观察。“减少辛辣食物”需要考虑人们的承受能力。

2015年12月7日，曾俊华在一次会议上阐述了美联储加息对香港房地产市场的影响。他说，未来的监管措施应该由三个主要指标(房价、购房者的承受能力和交易量)决定，在“减少辛辣食物”的时候需要更多的观察。10月初，曾俊华表示，如有必要，政府将调整政策，以应对美联储加息和近期市场波动。“对于房地产市场，我们的目标一直是保持稳定。”。

2015年2月27日，香港金融管理局推出房地产市场宏观调控措施，包括将价值700万港元或以下的自用住宅物业的最高按揭比率降至60%(即首付款增至40%)；将购买第二套住房和各种非自用房产的抵押贷款与收入比率上限从50%降至40%。

曾俊华重申，如果有必要，他会毫不犹豫地采取适当的措施，使房地产市场稳步发展，这些措施将是“快速和艰难的”。这是自2009年10月以来，HKMA第七次推出房地产市场宏观调控措施，旨在抑制2009年至2014年香港房价的“六次连续上涨”。据统计，2014年香港整体房价上涨13.3%，高于2013年的7.7%，部分地区涨幅惊人。

2013年2月23日，香港全面提高了房地产交易印花税，最高税率将提高一倍，以抑制投机热。对于成交额低于200万港元的楼宇，印花税将由现时的100元提高至物业价格的1.5%；其他高房价的税率全面翻番，最高税率从4.25%提高到8.5%。同时，新政规定，非住宅物业在签订买卖协议后，必须缴纳印花税。曾俊华表示，这种做法可以防止投机蔓延到非住宅市场。

2012年10月27日，为应对香港房价连续五周创新高，抑制楼市投机，香港特区政府宣布实施新的买家印花税措施。所有非香港永久居民和所有在香港和其他地方注册的公司购买香港。居住时，除缴纳一般印花税外，还需缴纳15%的“买方印花税”；此外，额外印花税的税率已由两年延长至三年。六个月内的财产转让税率为20%，六个月至一年的税率为15%，一年至三年的税率为10%。

从以上香港特区政府对房地产调控的声明和措施中，可以看到，香港作为经济自由度最高的经济体系，“在市场大幅波动时，会毫不犹豫地推出适当措施，令楼市稳步发展，而且会‘快而无情’，调控的频率也非常高。很难想象，如果没有特区政府和HKMA的连续七次调控，香港的房价会飙升到什么程度，房价飙升到极点后会不会暴跌，对香港市民的生活、经济和金融会有什么影响。

当然，政府在房地产中的重要作用也体现在经济适用房上。据统计，香港目前有超过74万个租住公屋单位，为超过200万人(约占香港的30%)提供房屋。

香港过去几十年在房地产调控方面的经验可以给我们很多启示。房地产调控必须适时适度。

调节节奏

近年来，房地产的区域分化非常明显。在全国以“去库存化”为主调的同时，一线城市和上海、深圳、苏州、南京、郑州等二线热点城市的房地产市场急需库存，房价呈现快速上涨趋势。截至今年3月，一些城市同比增长超过50%。

以香港的近邻深圳为例，根据SouFun.com的统计，2014年1月至10月，深圳房价的整体运行区间为22000至24000元/平方米。11月份，房价突然飙升至26529元/平方米，创历史新高，12月份又小幅回落至25754元/平方米，但仍同比上涨24.83%。超过20%的短期增长是一个激增。

2015年5月，深圳市一手商品房平均成交价格为28487元/平方米，同比上涨8%，同比上涨18.8%，其中南山区同比上涨35.4%，同比上涨85.7%。

2015年上半年，深圳共售出31，798套新房，同比增长121%。2015年上半年，深圳新房均价达到28040元/平方米，同比增长20%。

根据国家统计局的数据，截至2015年12月，深圳新房价格同比上涨47.5%，二手房价格同比上涨42.6%，远高于其他城市。

截至2016年3月，深圳市新建商品房平均成交价格为每平方米49989元，同比增长3.94%，同比增长88.17%。

从2014年11月房价飙升前的每平方米23000元到2016年的每平方米49989元，深圳房价在17个月内飙升了117%。

在房价在17个月内飙升1.17倍后，今年3月25日，深圳终于出台了调控政策。那些有贷款记录并在两年内还清第一笔贷款的人支付了40%的首付款，社会保障付款从一年改为三年。

与香港相比，香港房价从2009年到2014年已经连续六年上涨，累计上涨1.65倍。自2009年10月以来，2015年2月出台的调控政策已是HKMA第七次推动房地产市场的宏观调控措施。然而，深圳在不到一年半的时间里上涨了1.17倍，地方调控政策滞后(在此期间，国家调控政策主要是鼓励去库存和刺激消费)

房价已经上涨了1.17倍，17个月后出台这项政策显然有点晚了。虽然近年来我国调控房地产市场的经验日趋成熟，但总的来说，调控都不同程度地滞后。往往是在供需矛盾凸显后，房价可能会大幅上涨，而公众舆论也已经讨论了很长时间，政策才姗姗来迟。造成这一结果的一个重要原因是管理部门对变化不敏感，没有足够的责任来调控房价。

房地产市场的调控首先取决于市场的主要矛盾。中国大多数城市的主要矛盾是供给过剩，所以政策是消化供给泡沫。在深圳等少数城市，供应短缺，房价上涨过快。应该及时改变政策，把重点放在扩大供应上，防止和控制房价泡沫，永远不要实施去库存化政策。

虽然房价的快速上涨会带来暂时的繁荣，但不可避免地会扩大房价收入比，增加居民购房压力，提高城市综合经营成本，降低城市竞争力，不利于房地产业的长期健康发展，也不利于城市经济和国民经济的可持续发展。

据报道，以高科技和高收入为代表的华为员工抱怨说，他们在深圳买不起房子，这不利于留住人才和保持城市竞争力。

房地产调控的方式有很多，如财税、金融、法律、行政、舆论引导、户籍、土地等。有些是快速变量，有些是慢速变量，有些可以正常使用，有些不适合正常使用。法律工具是基本的和严肃的，所以它们不应该被正常使用。然而，税收、金融、舆论引导和行政管理等快速可变工具可以正常使用，土地转让等政策也应该正常使用。然而，土地政策生效需要时间，而不是快速变化。

所谓正常使用，是指包括中央和地方政府以及与房地产相关的行政管理部门在内的监管部门，根据房地产市场的剧烈变化，及时运用一定的工具对市场进行调控，加强预调和微调，从而达到稳定供求关系和房价波动的目的。

除了管理部门对形势变化缺乏敏感性之外，调控滞后的另一个原因是金融等监管工具不能正常使用(当然，一些城市在调控房地产方面可能是被动的，这也是一个重要原因)。

金融工具在房地产调控中发挥着非常重要的作用，并且具有很强的时效性。首付比例、第二套住房首付比例、抵押贷款利率、贷款资格等指标必须经常使用。近年来，房地产市场往往是一个明显的波动周期在两三年。监管实际上是反周期的，它可以平滑供求和房价的波动范围。因此，金融监管和控制工具可能需要在三年内多次使用，以应对市场波动。

我们往往每隔几年只有一次调整，这就是行政审批的节奏，而不是根据市场的剧烈变化及时反应的节奏，这显然不利于房地产市场的调控。

由于每个城市的房地产市场都有明显的分割，因此必须按照城市的分类进行调控。因此，在央行和银监会的总体框架下，地方政府必须有权灵活运用金融和税收工具，而不是层层上报审批。当他们同意使用它们时，诸如供需矛盾突出和住房价格高的不利后果可能已经明显出现。

香港有700多万人口，自2009年10月以来，经过7次适时调控，房价仍上涨了1.65倍，这表明房地产市场非常强劲，如果政府不及时进行反周期调控，房价只会失控。北京和上海有2000多万人口，深圳、广州、武汉、苏州等城市有1000多万人口，杭州、南京、长沙、郑州等许多城市有近1000万人口，还有500多万人口的城市。其中许多城市的房地产交易量超过了香港，但这些城市在监管和控制方面没有足够的自主权，而且金融和税收力度很大的快速可变工具无法及时灵活使用。为了更好地落实城市监管，实现及时有效的监管，建议国家赋予500万人口以上的大城市和少数热点城市灵活调整房地产交易税和所得税的权力，同时下放权力，将房地产监管的责任落实到市政府。

(作者是中国民生银行房地产研究所首席研究员)

来源：成都新闻网